Espanha enfrenta grave déficit habitacional após colapso imobiliário

Uma reversal dramática no mercado imobiliário espanhol

A Espanha vive atualmente uma grave crise de moradia que contrasta dramaticamente com seu passado recente. Entre 1997 e 2008, o país construiu aproximadamente cinco milhões de casas e apartamentos, praticamente o dobro da demanda de mercado da época. Hoje, porém, enfrenta um déficit habitacional estimado em 750 mil residências, com projeções do Banco da Espanha indicando que esse número pode superar um milhão nos próximos dois anos.

O impacto da crise financeira de 2008

A transformação radical no setor imobiliário espanhol ocorreu precisamente após o colapso da bolha imobiliária desencadeado pela crise financeira global. Conforme explica Carme Trilla, presidente da fundação Hàbitat3, a reviravolta aconteceu porque o excesso de construções entre 1997 e 2007 deixou uma impressão duradoura no país. A falência do banco Lehman Brothers nos Estados Unidos disparou uma cadeia de eventos que fechou a torneira do crédito e fez os preços das moradias desabarem.

Segundo Jorge Galindo, diretor de Política Econômica da Esade, até 2008 a Espanha construía praticamente duas moradias para cada lar criado, enquanto um fluxo de crédito barato financiava tanto a construção quanto a compra e venda dessas propriedades sem critério racional. O cenário mudou completamente após a crise.

Do excesso à escassez: os números que revelam a magnitude

Os dados ilustram a magnitude da transformação. O professor José García Montalvo, da Universidade Pompeu Fabra, explicita que a Espanha passou de construir quase 14 residências para cada 1 mil habitantes, o que considera uma aberração, para apenas duas a cada 1 mil, outro extremo oposto. Em outros países, a média é de cerca de quatro moradias para cada 1 mil habitantes.

Atualmente, a Espanha constrói apenas 90 mil residências anuais, enquanto a população continua crescendo, especialmente devido à imigração. Desde 2021, são criados 250 mil lares líquidos a cada ano, impulsionados principalmente pela migração procedente da Colômbia e da Venezuela. Essa desconexão entre oferta insuficiente e demanda crescente explica a escalada nos preços.

O setor devastado da construção civil

A resposta para por que a Espanha não constrói mais moradias é direta: o setor foi decimado. A crise de 2008 atingiu fortemente a construção civil espanhola, fechando muitas empresas e deixando inúmeros projetos inacabados. Conforme destaca a professora Taltavull de la Paz, da Universidade de Alicante, o setor ficou tão reduzido que existem atualmente poucas empresas construtoras, e uma possível recuperação levará tempo considerável.

Os preços dispararam enquanto os salários estagnaram

A combinação entre oferta insuficiente e aumento da demanda resultou em aumentos dramáticos nos preços das moradias. Desde 2015, os preços de casas e apartamentos à venda ou para alugar subiram em 80%, enquanto os salários dos trabalhadores aumentaram apenas em 30% no mesmo período, de acordo com dados do Instituto Nacional de Estatísticas da Espanha (INE).

Em 2024, uma em cada quatro famílias espanholas afirmava ter problemas para conseguir ou manter seu teto, segundo um relatório da Fundação de Fomento de Estudos Sociais e Sociologia Aplicada (FOESSA). Atualmente, 47,3% dos jovens espanhóis com 26 a 34 anos de idade continuam morando com os pais, afirmando que o principal motivo é a impossibilidade de comprar ou alugar moradia devido aos altos custos.

O aluguel: porta de entrada cada vez mais inacessível

O aluguel representa a primeira porta de entrada para uma pessoa que chega a uma cidade nova, seja de dentro ou fora da Espanha, ou para alguém que se emancipa. Em algumas cidades espanholas, o preço médio do aluguel atinge atualmente o equivalente a R$ 7 mil por mês, correspondendo a 98,7% do salário médio dos jovens no país, tornando essa porta praticamente inviável.

Os 3,8 milhões de casas vazias e o paradoxo habitacional

Um paradoxo preocupa os analistas: enquanto há crise de moradia, o INE identifica 3,8 milhões de residências vazias no país. Segundo Galindo, essas moradias estão localizadas em regiões onde ninguém quer morar, em municípios de onde as pessoas se mudaram e dificilmente voltarão a ser ocupadas porque os empregos, as oportunidades e as famílias não estão mais ali.

Aluguel turístico e fundos de investimento como fatores complicadores

Nos últimos anos, muitos proprietários de residências optaram por alugá-las a turistas ou outras pessoas por curto período, reduzindo o número de unidades disponíveis para as famílias. Em 2025, a Espanha recebeu 96,8 milhões de visitantes estrangeiros, um aumento de 3,2% sobre o ano anterior, consolidando o país como o segundo mais visitado do mundo.

Além disso, os fundos de investimento têm desempenhado um papel relevante. Jaime Jover, porta-voz do Sindicato das Inquilinas e Inquilinos de Sevilha, destaca que esses fundos têm diversos incentivos fiscais e seu modo de proceder aquece o mercado através de grandes compras de moradias que são revendidas por preços mais altos após alguns anos. No entanto, García Montalvo discorda quanto à magnitude do impacto, afirmando que os fundos de investimento detêm apenas cerca de 5% do mercado.

A questão dos pequenos proprietários

Na realidade, a maior parte das residências alugadas na Espanha é de pequenos proprietários que possuem uma ou duas casas alugadas. Cerca de 2,4 milhões de espanhóis possuem casas e apartamentos alugados, segundo dados do Observatório do Aluguel. A mudança de preferência desses proprietários para aluguel turístico representa um fator significativo na redução da oferta.

O caso de Maricarmen Abascal e os despejos

O caso da aposentada Maricarmen Abascal, de 87 anos, que foi retirada de sua casa por paramédicos após sete décadas de aluguel, comoveu a Espanha e desencadeou protestos massivos. Embora os dados mostrem que os despejos por falta de pagamento de aluguel ou hipoteca diminuíram de 39.096 em 2021 para 24.520 em 2025, García Montalvo alertra que essa estatística esconde um aspecto mais preocupante da crise.

A realidade por trás dos números

Segundo García Montalvo, a queda nos despejos reflete uma mudança no perfil dos inquilinos, não necessariamente uma melhora geral. Quem consegue uma moradia de aluguel atualmente são os inquilinos mais ricos, como nômades digitais que ganham 6 mil euros de empresas alemãs ou suíças. Os imigrantes, jovens e famílias monoparentais, grupos mais vulneráveis, nunca chegam sequer a alugar, permanecendo excluídos do mercado.

Esse fenômeno explica por que cada vez mais residências nas grandes cidades espanholas são alugadas por quartos, não como moradias completas. O mercado está sob tanta pressão que não são mais alugadas residências inteiras, mas em fragmentos pequenos, refletindo a dificuldade de acesso à habitação digna para grande parcela da população.

As medidas governamentais e perspectivas futuras

Frente à onda de indignação e protestos causada pelo caso Maricarmen, o governo socialista do primeiro-ministro Pedro Sánchez anunciou uma série de medidas, incluindo a suspensão de determinados despejos até 2030 e a prorrogação de alguns contratos de aluguel. Porém, essas mudanças não foram aprovadas no Congresso, deixando a crise de moradia na Espanha sem solução legislativa imediata.