O Supremo Tribunal Federal (STF) está prestes a decidir sobre a obrigatoriedade da escritura pública em contratos de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária fora do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). O caso começou a ser analisado em sessão de julgamento virtual da Segunda Turma da Corte, mas foi suspenso por um pedido de vista do ministro Luiz Fux. Ainda não há previsão para a retomada do julgamento.
A questão em discussão envolve a aplicação da Lei 9.514 de 1997, conhecida como Lei do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). De acordo com a norma, as transações podem ser realizadas por escritura pública ou instrumento particular com efeitos de escritura pública. No entanto, em 2024, resoluções do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) restringiram o uso do instrumento particular somente por entidades autorizadas a operar no SFI.
Ao analisar o caso, o relator, ministro Gilmar Mendes, decidiu que a lei deve ser mantida. Segundo ele, não cabe ao oficial do cartório de registro de imóveis negar o registro de contratos atípicos com alienação fiduciária firmados por particulares, desde que a avença apresente todos os requisitos previstos em lei para a sua validade.
Em seu voto, o ministro ressaltou a importância da escritura pública, afirmando que ela não se resume a uma formalidade burocrática, mas desempenha uma função pública essencial de esclarecimento jurídico. Além disso, a escritura pública garante ao consumidor informações qualificadas, compreensão adequada do conteúdo contratual, controle prévio de cláusulas abusivas e verificação da regularidade jurídica do negócio, reduzindo o risco de práticas predatórias.
O voto do relator foi seguido pelo ministro Dias Toffoli, mas o ministro Luiz Fux pediu vista do processo, suspendendo o julgamento. No entanto, em dezembro do ano passado, a Secretaria Nacional do Consumidor, ligada ao Ministério da Justiça, emitiu um parecer favorável à valorização da escritura pública. O parecer foi solicitado pelo deputado Kiko Celeguim (PT-SP).
De acordo com a Senacon, a escritura pública não é apenas uma formalidade, mas desempenha uma função essencial de esclarecimento jurídico, garantindo ao consumidor informações qualificadas e uma compreensão adequada do contrato. Além disso, a escritura pública permite o controle prévio de cláusulas abusivas e a verificação da regularidade jurídica do negócio, protegendo o consumidor de práticas predatórias.
Diante disso, é importante que o STF decida pela manutenção da exigência da escritura pública em contratos de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária fora do SFI e do SFH. Afinal, a escritura pública é uma garantia para o consumidor, que muitas vezes não possui conhecimento jurídico suficiente para entender as cláusulas de um contrato.
Além disso, a escritura pública também é uma forma de proteger o mercado imobiliário, evitando práticas abusivas e fraudulentas. Com a exigência da escritura pública, é possível garantir a transparência e a segurança nas transações imobiliárias, fortalecendo o setor e promovendo um ambiente mais saudável para os consumidores.
Portanto, é fundamental que o STF decida pela manutenção da exigência da escritura pública em contratos de compra e venda de imóveis com alienação fiduciária fora do SFI e do SF
